Créer une SCI familiale pour votre projet immobilier
Généralement, l’achat d’un bien immobilier se fait en nom propre (seul) ou en indivision (à plusieurs). Cependant, si vous avez pour objectif de transmettre votre patrimoine ou d’acheter en famille, la création d’une Société Civile Immobilière familiale (SCI) peut être une bonne solution. En effet, elle présente de nombreux avantages comparés à l’indivision et en terme de gestion.
Qu’est ce qu’une Société Civile Immobilière ?
Une Société Civile Immobilière (SCI) est une société qui a pour objet la détention et la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Elle se compose au minimum de 2 associés (personnes physiques ou personnes morales), qui peuvent être de la même famille. La SCI est créée pour une durée de vie maximum de 99 ans. Aucun minimum de capital social n’est requis.
Les avantages de créer une SCI familiale
- Acquérir un bien immobilier
L’avantage premier est que cela permet d’acquérir un bien immobilier à plusieurs alors qu’il aurait été difficile de l’acquérir seul. Vous augmentez également vos possibilités d’investissement. De plus, si vous possédez beaucoup d’immobilier, cela vous permet d’alléger le montant à déclarer sur l’IFI.
- Contourner les inconvénients de l’achat en indivision
Pour l’achat d’un bien immobilier en indivision, les décisions les plus importantes nécessitent l’unanimité des indivisaires. Dans le cas d’une SCI, les décisions sont prises en assemblée générale selon les règles de majorité prévues dans les statuts. Parmi les associés, certaines personnes peuvent être désignées pour prendre les décisions sans passer par les autres membres de la SCI familiale.
- Faciliter la transmission de son patrimoine
En matière de donation, il est possible de transmettre 100 000 euros tous les 15 ans entre parent/enfant sans aucun droit de transmission. Le capital d’une SCI étant divisé en parts, il est possible de transmettre progressivement les parts. Il suffit simplement de respecter la valeur des abattements fiscaux.
En cas de décès, les droits de successions seront moins élevés. En effet, la valeur des parts cédées bénéficie d’une décote d’au moins 10% de la valeur vénale de l’immeuble. De plus, la valeur vénale des parts est calculée sur l’actif net de la société. Ainsi, le montant des dettes vient diminuer l’actif net. A contrario, en indivision, la valeur brute sera prise en compte pour calculer les droits de succession.
Enfin, la SCI familiale permet de favoriser la transmission au concubin survivant. Il suffit de prévoir dans les statuts de la SCI que le survivant aura la jouissance du bien immobilier.
L’imposition des revenus de la SCI
Si vous louez le ou les logements non meublés, les loyers seront alors répartis entre les actionnaires selon le nombre de parts détenues. Ce sont alors des revenus fonciers et ils viennent s’ajouter au montant de votre revenu imposable (IR).
Vous pouvez également déclarer les loyers encaissés au titre de l’impôt sur les sociétés (IS). Cette option est choisie dans le cas où vous louez le ou les logements meublés et si les actionnaires optent pour cette imposition.
Emprunter pour financer la création de votre SCI
Que ce soit pour créer une SCI ou pour racheter des parts de SCI, vous pouvez financer votre projet par l’obtention d’un crédit immobilier. Cependant, il ne sera pas possible de bénéficier des prêts réglementés comme le prêt à taux 0, épargne logement…
